El análisis de pisos.com sitúa el beneficio de julio y agosto en la Costa Brava en 14.056 €, por encima de los 11.950 € que genera un piso alquilado los doce meses en Girona. En Baleares (23.384 €) y la Costa de la Luz (8.352 €), el verano alcanza el 98,9 % y el 94,7 % de lo que produce un año entero en Palma (23.649 €) y Huelva (8.823 €)

El portal inmobiliario pisos.com ha analizado la rentabilidad del alquiler en las principales costas españolas frente a la de las capitales de provincia y el resultado apunta a una realidad cada vez más consolidada. En la mayoría del litoral, ocho semanas de alquiler vacacional generan más de la mitad de los ingresos que produce un piso arrendado durante todo el año en la capital de referencia, y en tres zonas concretas —Costa Brava, Baleares y Costa de la Luz— esa proporción se sitúa entre el 94 % y el 118 %.

La comparativa exige una lectura cuidadosa. Mientras la rentabilidad de las capitales se calcula sobre doce mensualidades de alquiler, la del litoral se obtiene con los ingresos de julio y agosto, los dos meses en los que estas viviendas se comercializan de forma efectiva. De ahí que las capitales de provincia se muevan en una horquilla que llega hasta el 7,98 %, mientras las costas oscilan entre el 1,79 % y el 4,04 %. El porcentaje mide realidades distintas en cada caso.

La singularidad del producto costero está precisamente en ese desfase. Quien adquiere una vivienda junto al mar suma un retorno económico durante el verano y un retorno de uso durante el resto del año, ya que cualquier fin de semana, puente o escapada fuera de temporada alta se convierte en una estancia sin coste de alojamiento. "El propietario del litoral firma dos contratos con la misma vivienda, uno con el mercado durante ocho semanas y otro consigo mismo durante los diez meses restantes, y la rentabilidad únicamente recoge el primero", señala Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com.

Cuando el verano cubre buena parte del año
El análisis identifica un amplio grupo de zonas donde el verano aporta más del 50 % del alquiler anual en la capital correspondiente. La Costa del Sol genera 13.128 € en julio y agosto, un 70,3 % de los 18.664 € que produce un año completo en Málaga. En Canarias, los 9.640 € del verano equivalen al 64,1 % de los 15.041 € anuales de Santa Cruz de Tenerife y al 57,4 % de los 16.808 € de Las Palmas de Gran Canaria.

El patrón se repite a lo largo del arco mediterráneo. La Costa Blanca alcanza 9.088 €, el 61,8 % del alquiler anual en Alicante (14.707 €), y la Costa de Azahar suma 6.800 €, un 60,7 % de los 11.205 € de Castellón de la Plana. También superan el umbral la Costa Dorada (7.960 €, el 55,8 % de los 14.264 € de Tarragona), la Costa Cálida (6.376 €, el 53,7 % de los 11.869 € de Murcia) y las Rías Baixas (5.440 €, el 51 % de los 10.673 € de Pontevedra). "El listón del comprador de segunda residencia se ha rebajado y eso ha ampliado el mercado. Hoy basta con que el verano cubra el IBI, la comunidad, los suministros y una parte razonable de la cuota hipotecaria", apunta Font.

Tarragona lidera entre las capitales costeras y San Sebastián cierra la tabla
Entre las capitales de provincia bañadas por el mar, Tarragona encabeza el ranking con un 7,98 % de rentabilidad, seguida de Castellón de la Plana (7,13 %) y Murcia (7,08 %), tres plazas con precios de adquisición contenidos —178.772 €, 157.228 € y 171.662 € por cada 100 metros cuadrados, respectivamente— y una demanda residencial sostenida durante todo el año.

En el extremo contrario aparecen Donostia-San Sebastián (3,86 %), Girona (4,39 %) y Palma (4,41 %), penalizadas por un coste de entrada muy elevado. La capital guipuzcoana exige 664.574 € por 100 metros cuadrados, casi cuatro veces lo que cuesta la misma superficie en Tarragona. "Las ciudades que encabezan la clasificación deben su posición a un precio de entrada que se mantuvo contenido durante el último ciclo. En cuanto ese diferencial se estreche, el orden de la tabla se moverá", explica el director de Estudios.

Baleares manda en el litoral y la Costa Vasca cierra el ranking
Dentro del análisis costero, Baleares se sitúa a la cabeza con una rentabilidad de 4,04 %, por delante de la Costa Cálida (3,28 %) y la Costa de Azahar (3,12 %). El archipiélago balear lo consigue pese a soportar el precio de compra más alto de todo el litoral, 578.562 € por 100 metros cuadrados, gracias a una renta semanal de 2.923 € que marca el techo nacional.

Por debajo se sitúan la Costa Vasca (1,79 %), la Costa de Cantabria (2,11 %) y la Costa del Garraf (2,64 %), tres zonas donde el valor del inmueble crece más rápido que los ingresos de temporada. El litoral vasco exige 511.799 € por 100 metros cuadrados para un beneficio veraniego de 9.144 €, mientras la Costa de Almería obtiene 5.056 € con una inversión de 166.825 €. "Cuando el precio de compra se despega de la renta que puede generar, el inmueble empieza a comportarse como un bien patrimonial con un rendimiento accesorio. Conviene que el comprador sepa cuál de las dos cosas está firmando", concluye Font.